서울 부동산이 계속해서 오르고 있다는 뉴스기사들을 많이 보셨을텐데요. 왜 이렇게 서울 집값이 오를까요? 저는 개인적으로 다음과 같은 이유들이 있다고 생각하는데요. 여러분 의견은 어떠신가요?
공급부족인가요? 수요증가인가요?
저는 공급부족보다는 수요증가라고 생각해요. 물론 정부에서는 공급부족이라는 말을 하지만 실제로 신축아파트나 재개발/재건축 아파트 분양권 등 실제 입주가능한 주택수는 한정되어있고, 이마저도 대출규제 및 세금강화로 인해 실거주자 위주로 재편되고 있죠. 결국 전세수요 증가 -> 전세가격 상승 -> 매매가격 상승 이라는 악순환이 반복되는거죠.
왜 하필 서울인가요?
많은 사람들이 서울집값이 너무 비싸다고 하는데 과연 그럴까요? 우선 경기도 지역과의 비교를 해볼게요. 아래 표는 최근 5년간 경기도 주요도시(분당, 평촌, 일산)의 평당매매가와 전세가입니다. 분당 / 평촌 / 일산 순으로 평당매매가가 높고, 전세가는 반대로 낮아요. 즉, 현재 거주하기 좋은 곳일수록 비싼것이죠. 그리고 위 도시들 중에서도 특히 강남 접근성이 좋은곳 일수록 비싸구요. 그렇다면 우리나라 전체 인구의 절반이상이 살고있는 서울은 어떨까요? 역시 마찬가지로 각 도시간 평당매매가 순위를 매겨보면 1위인 과천시를 제외하고는 모두 서울특별시 내에 위치하고있어요. 그만큼 서울 안에서의 이동성 또한 좋고, 일자리 창출률도 높기 때문에 많은 사람들이 선호하는 거겠죠?
그럼 앞으로는 어떻게 될까요?
사실 지금까지는 말씀드린 내용이 대부분 맞아떨어졌어요. 그래서 다들 서울집을 사고싶어했고, 비싸서 못샀죠. 이제부터는 조금 다른 방향으로 흘러갈거라고 생각해요. 첫번째로는 재건축 규제 완화 입니다. 기존 40년이었던 재건축 연한이 30년으로 줄어들었고, 안전진단기준 강화로 인해서 재건축 추진이 어려워졌죠. 그러나 이번 6.17 대책 이후 투기과열지구내 재건축 조합원 지위양도 제한 시점이 사업시행인가 신청시점으로 앞당겨지면서 다시 재건축 시장이 뜨거워지고 있어요. 두번째로는 GTX 개통이에요. 그동안 교통불모지였던 동탄, 용인, 평택 등 경부라인 일대 뿐만 아니라 의정부, 양주, 파주 등 경의중앙선 라인까지도 엄청난 변화가 예상됩니다. 세번째로는 리모델링 활성화 인데요. 수직증축 허용범위 확대 (최대 3개층), 세대수 증가 범위 확대 (15% → 30%) 로 인하여 오래된 아파트 단지들의 리모델링 바람이 불고있습니다. 네번째로는 양도세 중과 유예기간 연장 이에요. 다주택자에게 적용되는 양도세 중과제도 시행시기가 내년 6월까지로 미뤄지면서 매물잠김 현상이 심화될 전망입니다. 마지막 다섯번째로는 임대차 3법 개정 예정 소식입니다. 계약갱신청구권제, 전월세상한제, 전월세신고제 도입으로 임대료 인상폭이 제한되면서 임차인들의 주거안정화가 기대됩니다.
이제까지의 상황을 종합해보면 당분간은 서울 중심부로의 쏠림현상이 지속될 것으로 보입니다. 따라서 무주택자라면 청약 또는 매수를 고려해야하며, 유주택자라면 똘똘한 한채 전략으로 갈아타기를 해야한다고 생각합니다. 다만, 이미 오른지역 말고 아직 오르지 않은 저평가 지역을 찾아서 투자한다면 수익률 측면에서 훨씬 유리하겠죠? 이상 서울부동산이 오르는 이유였습니다!
